Сопровождение сделок с недвижимостью…сопровождение сделок с недвижимостью

Сопровождение сделок с недвижимостью — вопрос, который хотя бы раз беспокоил каждого. Если вы решили приобрести или продать (иным образом произвести отчуждение) недвижимого имущества в г. Минске или в любом другом населенном пункте Республике Беларусь, в том числе в рассрочку или с применением иных форм расчета покупателя с продавцом, то обращение к специалисту в области права, является абсолютной необходимостью.

Меня всегда удивляла беспечность клиентов, заключавших сделки на огромные суммы без какой-либо консультации с адвокатом, юристом, а потом «кусавших себе локти». Самоуверенность или надежда на то, что государство должно решать абсолютно все проблемы гражданина являются достаточно распространенным явлением.

Адвокат или риэлтор?

Конечно, адвокат. Говорю это как бывший сотрудник риэлторского агентства, адвокат специалист более широкого профиля, что позволяет видеть ту или иную ситуацию под разными углами. Серьезное агентство недвижимости (в случае если оно уже вовлечено в сделку) не станет возражать против привлечения стороннего специалиста.

Типовой договор…

Конечно, Вы услышите о «типовом договоре» с агентством недвижимости, «типовом договоре купли-продажи» и т.д. (помните, что, как правило, такие договоры предусматривают возможность внесения в них изменений).

Налоговая составляющая …

Для продавца недвижимости стоит помнить, что при определенных обстоятельствах он будет являться плательщиком подоходного налога, и покупателю необходимо помнить, что при невозможности подтвердить доход в сумме, затраченной на приобретение недвижимости, он так же может стать плательщиком подоходного налога. Однако, каждая конкретная ситуация уникальна и требует отдельного внимания.

Проверка объекта сделки с недвижимостью…

Необходимо проверить наличие ареста, залога, других ограничений, наложенных на недвижимое имущество, историю объекта недвижимости. Здесь подозрение может вызвать череда сделок с этим объектом за короткий промежуток времени, наличие прав других лиц на объект сделки и т.д..

Проверка субъекта сделки с недвижимостью…

Необходимо проверить контрагента на предмет наличия критического количества долгов, ограниченной дееспособности и т.д. Не стоит переоценивать понятие «добросовестный приобретатель», если речь идет о преступно добытом имуществе. Добросовестный приобретатель вполне его может лишиться без адекватной компенсации.

Лучше потерять на курсовой разнице, банковской комиссии и т.д., чем остаться без денег и без квартиры, как в нашумевшей истории о конфискации 95 тысяч долларов у гражданина, продавшего квартиру за валюту. Форма и порядок расчетов имею важнейшее значение, минимизируйте риски с помощью специалиста, ведь можно для каждой конкретной ситуации предусмотреть необходимые схемы расчетов, например, аккредитив.

Занижать стоимость объекта сделки настоятельно не рекомендую, так как в случае признания сделки недействительной (в том числе прошедшей государственную регистрацию), по каким-либо основаниям, плательщик получит обратно ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Любая просьба о занижении (завышении) стоимости объекта сделки должна влечь за собой отказ от такой сделки.

Валюта расчетов…

Расчеты на территории Республики Беларусь производятся в национальной валюте. Откажитесь от расчетов в валюте других государств.

Сопровождение сделок с недвижимостью (подготовка документов)

Как правило, для совершения сделки с недвижимостью требуется два документа: договор купли-продажи и акт приема-передачи объекта сделки. Однако, в зависимости от объектного или субъектного состава могут быть предусмотрены определенные исключения. Если сделка, например, совершается путем проведения торгов, то здесь необходимо учитывать законодательство о торгах… В таком случае нужно будет проверить протокол о результатах торгов, легитимность оферты, акцепта и другие нюансы. Торги, проведенные с нарушением процедуры, влекут недействительность сделки совершенной посредством аукциона или конкурса.

Сопровождение сделок с недвижимостью (жилищные облигации)

Приобретение недвижимости посредством жилищных облигаций, на мой взгляд, более рисковое мероприятие, нежели долевое строительство или прямая купля-продажа. Мой опыт говорит о том, что облигации, эмитированные застройщиком, не всегда обеспечиваются ликвидным имуществом, а типовой договор купли-продажи облигаций имеет ряд существенных минусов для покупателя. Законодательство, регулирующее такого рода сделки, проработано гораздо хуже, нежели «долевое строительство» или «прямая купля-продажа».

Долевое строительство…

Долевое строительство – вариант менее рисковый для покупателя, поскольку имеет достаточно жесткие правовые рамки.

Дарение…

Дарение не является сложным правовым составом, однако, здесь могут возникнуть налоговые вопросы…

Брачный договор…

Брачный договор — распространенный способ отчуждения недвижимости. Данный вид сделок требует внимательного отношения к особенностям брачно-семейного законодательства.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего…

Для отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Страхование…

В Беларуси ответственность агентства недвижимости страхуется, однако она ограничена 10000 базовых величин и в некоторых случаях не выплачивается. Поэтому, в данном случае, титульное страхование —  самый надежный вариант.

Сопровождение в процессе государственной регистрации…

В случае возникновения каких-либо проблем с государственной регистрацией, квалифицированный адвокат сможет быстро обнаружить корень проблемы и оказать помощь в легализации сделки.

N/B!

В статье речь идет о сделках между физическими лицами, сделки с участие юридических лиц имеют ряд особенностей и  в данной статье не рассматривались

Преимущественное право покупки объекта недвижимости в случае его продажи судебным исполнителем

ПРИМЕРНАЯ ФОРМА ДОГОВОРА НА ОКАЗАНИЕ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПОМОЩИ ФИЗИЧЕСКОМУ ЛИЦУ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГОСПОШЛИНЫ ПРИ РАЗДЕЛЕ СОВМЕСТНО НАЖИТОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

АРЕСТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости, заключаемого на торгах по состоянию на 01.01.2008

Культурно-бытовые строения: принадлежность жилого дома или самостоятельный объект недвижимости?

 

адвокат, к.ю.н. Улахович Илья Николаевич (г. Минск, РБ)

КатегорияСтатьи