Основная составляющая национального богатства Республики Беларусь – недвижимое имущество, и прежде всего земля. Именно поэтому грамотное земельное администрирование является наиважнейшим фактором экономического развития Беларуси.

Сегодня, специалистами и общественностью широко обсуждается проект нового Кодекса Республики Беларусь о земле, это объяснимо, поскольку данный акт имеет наибольшее значение для осуществления задач земельной реформы [1].

Государство заинтересовано в максимально эффективном использовании основного своего ресурса — земли, но и граждане, пользующиеся земельными участками, не должны пострадать в результате всех преобразований. Проект, например, предполагает перейти к предоставлению земельных участков, как правило, на двух правах: собственности и аренды. Причем больший акцент будет сделан на аренду, поскольку отношения, связанные с собственностью, ограничены, в частности, Конституцией, которая говорит, что «недра, леса, воды и земли сельскохозяйственного назначения» могут быть только в государственной собственности [2].

Одной из главных причин появления проекта стала необходимость борьбы со скрытым земельным рынком и вовлечением участков в гражданский оборот [3].

Теперь, как прописано в проекте, при передаче участка в аренду будет взиматься плата за право заключения договора аренды. Если плата за земельный участок изначально не взималась, то юридическое или физическое лицо, желающее продать построенное там здание, должно будет либо оформить участок в собственность (купить), либо получить землю в аренду и оплатить это право. И только после того совершить возмездное отчуждение.
В то же время у этого правила будут социальные исключения: если земельные участки берутся на праве аренды не для коммерческого использования, то плата за заключение договора взиматься не будет. Это касается, например, ведения фермерского хозяйства. Однако, сохранятся случаи предоставления, например, права пользования для госорганов, для сельхозорганизаций, для товариществ собственников, жилищно-строительных кооперативов и др., когда непосредственное использование земельного участка не связано с его вовлечением в дальнейший гражданский оборот.

Права, предоставленные гражданам и организациям Кодексом Республики Беларусь о земле 1999г. останутся в силе, например, право пожизненного землевладения, которое получено до принятия нового кодекса, — будет бессрочно переходить по наследству. Поэтому если родители построили на пожизненно владеемом участке жилой дом и ушли из жизни, то их наследники смогут оформить такое же право пожизненного владения на себя и через 10 лет. Также право на пожизненное владение может быть оформлено на близких родственников через дарение объектов недвижимости на таких участках. И на этом же праве будут предоставляться земельные участки гражданам, проживающим в сельских населенных пунктах.
А юридические лица, которые не смогут получить участки в постоянное пользование, должны будут в течение пяти лет приобрести участки в собственность или оформить право аренды.

По мнению разработчиков проекта, в целом проект предоставляет больше социальных гарантий землепользователям. Так, проект позволяет регистрировать земельный участок для обслуживания квартиры в блокированном жилом доме в независимости от возможности или желания совладельца, устанавливает пресекательный срок для вступления в наследство (в течение 18 месяцев со дня смерти все наследники должны обратиться за оформлением прав).

Проектом также вводится право собственности на землю для иностранцев, однако единственным основанием получения в Беларуси земельных участков для иностранцев будет наследование. Продать же эти участки иностранцы смогут только гражданам Беларуси либо передать по наследству.

По действующему кодексу из государственной собственности в частную земельные участки предоставляются по нормативной или льготной цене (кроме того, можно купить участок по договорной цене на вторичном рынке или по результатам аукциона). Однако, нормативная цена актуальна только на момент ее установления. На деле получается, что даже в пределах одного района стоимость и качество земельных участков очень сильно отличаются: к одному участку подвели газ или воду, а к другому — нет. А по нормативной цене получается, что все платят почти одинаково. Поэтому проектом предусмотрен переход к передаче земельных участков по кадастровой стоимости, что позволяет более объективно учитывать всю ценность земельных участков.

Кадастровая стоимость утверждается местными исполкомами исходя из оценки ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Например, под кадастровой оценкой земель населенных пунктов понимается оценка земельных участков для целей, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном, градостроительном и других кадастрах, утвержденной градостроительной документации, государственной системе мониторинга земельного рынка [4].

Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения начальных цен на торгах (аукционах, конкурсах), осуществления контроля за сделками купли-продажи и выявления фактов уклонений от уплаты налогов, ипотечного кредитования, внесения земельных участков в качестве неденежных вкладов в уставные фонды юридических лиц и в других случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.

Cистема налогообложения земельных ресурсов на базе их рыночной или кадастровой стоимости:

побуждает неэффективных собственников (пользователей) передавать свои земельные участки тем, кто может более продуктивно их использовать. Это стимулирует новые инвестиции и экономический рост городов;

является справедливой по сравнению с административными методами установления налога. Тот, кто владеет лучшей земельной собственностью и имеет какие-либо преимущества с точки зрения получения дохода от использования собственности, должен платить соответственно больше;

приводит к такой ситуации, когда собственники дорогих земельных участков с низкой платежеспособностью будут отказываться от своих участков в пользу тех, кто в состоянии заплатить соответствующий налог.

Результаты кадастровой оценки позволяют оценить эффективность существующей системы городского землепользования.

В последнее время значение кадастровой оценки значительно возросло, а именно:

размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается исходя из кадастровой оценки  (Указ Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 N 74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» [5];

земельные участки передаются из государственной собственности в частную собственность граждан Республики Беларусь по их кадастровой стоимости (Указ Президента Республики Беларусь от 07.05.2007 N 213 «О некоторых вопросах передачи земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь» [6];

земельные участки для строительства в г.Минске, областных центрах и пригородных зонах этих городов капитальных строений (зданий, сооружений), предоставляются в аренду после внесения таким лицом платы за право заключения договора аренды земельного участка на основании его кадастровой стоимости (Указ Президента Республики Беларусь от 28.01.2006 N 58 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» [7];

в договоре об ипотеке указывается стоимость принимаемого в ипотеку земельного участка, которая не может быть ниже его кадастровой стоимости (Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 N 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в ипотеку для получения банковского кредита») [8].

Нормативными актами, регламентирующими технологию произведения кадастровой оценки являются: Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 № 31 «О некоторых вопросах кадастровой оценки земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства» [9], Приказ государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии от 10 марта 1997 №13 «Об утверждении методических указаний по кадастровой оценке земель сельхозпредприятий» [10].

Ключевую роль в системе управления земельными ресурсами играют информационные ресурсы, содержащие данные о землях Республики Беларусь, и имеющие юридическое значение для их хозяйственного оборота. В законодательстве Республики Беларусь определение государственного земельного ка­дастра (далее — ГЗК) содержится в статье 142 Кодекса Республики Беларусь о земле: «Государственный земельный кадастр представляет собой совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственном использова­нии земель и предназначен для реализации земельного законодательства, регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, проведения землеустройст­ва, оценки и планирования хозяйственной деятельности землепользователей, землевла­дельцев и собственников земли, осуществления других мероприятий, связанных с ис­пользованием и охраной земли».

Структура ГЗК описана непосредственно в Кодексе Республики Беларусь о зем­ле (статья 143). ГЗК состоит из следующих частей:

единый реестр административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь;

регистр земельных участков;

регистр стоимости земельных участков;

реестр цен на земельные участки;

реестр земельных ресурсов Республики Беларусь.

В Едином реестре административно-территориальных и территориальных еди­ниц Республики Беларусь осуществляется учет и регистрация административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь.  Данный реестр ведется в соответствии с Порядком учета и регистрации административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь, утвержденным постановлением Совмина РБ от 5.08.1998 №1238 [11], который, в свою очередь, принят во исполнение Закона РБ «Об административно-территориальном делении и порядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь» от 5.05.1998 №154-З [12].

Регистр стоимости земельных участков ГЗК (далее — регистр стоимости) содержит сведения о стоимостях земельных участков, полученных при проведении их оценки или переоценки. Регистр стоимости ведется республиканской организацией по государст­венной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ГУП «На­циональное кадастровое агентство») и состоит из базы данных и учетных дел.

Регистр стоимости предназначен для накопления результатов кадастровой оцен­ки земель населенных пунктов, а также индивидуальных оценок недвижимого иму­щества, осуществляемых организациями по государственной регистрации.

Кадастровая стоимость, которая вносится в регистр стоимости – это стоимость, определенная методом массовой оценки по модели, установленной Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.05.2007 № 31 «О некоторых вопросах кадастровой оценки земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства» [13].

Формирование регистра стоимости осуществляется в соответствии с Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 14.04.2004 N 16 «Об утверждении инструкции о порядке ведения регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра» [14].

Реестр цен на земельные участки содержит сведения о ценах на земельные уча­стки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированные на момент совершения сделок с этими участками.

Основными пользователями реестра цен являются оценщики, осуществляющие как массовую, так и индивидуальную оценку рыночной стоимости недвижимости.

Фактически база данных реестра цен на земельные участки содержит информацию:

о ценах на земельные участки и характеристиках этих земельных участков;

о ценах на капитальные строения (здания и сооружения), незавершенные закон­сервированные капитальные строения (далее — капитальные строения) и характери­стиках этих капитальных строений;

о ценах на изолированные помещения и характеристиках этих изолированных помещений.

Реестр цен ведется республиканской организацией по государственной регист­рации (ГУП «Национальное кадастровое агентство») в форме базы данных по прави­лам, установленным Инструкцией о порядке формирования реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра и выдачи информации из него, утвержденной постановлением Комзема 4.06.2004 №27 [15]. База данных формируется путем обработки информации, которая накоплена в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ).

Выдача информации из реестра цен на земельные участки осуществляется по стандартным и специальным запросам. Выдача информации по стандартным запросам осуществляется в отношении зе­мельных участков и (или) расположенных на этих земельных участках капитальных строений и (или) изолированных помещений. Информация по стандартному запросу предоставляется любому лицу на основании его заявления о предоставлении инфор­мации из реестра цен на земельные участки. Информация из реестра цен на земельные участки по стандартным запросам может предоставляться с удаленных терминалов в режиме дистанционного доступа с использованием коммутируемых телефонных ка­налов связи и через сеть Интернет.

Что касается еще двух составляющих государственного земельного кадастра, то реестр земельных ресурсов Республики Беларусь на сегодняшний день не сформирован, а регистр земельных участков после принятия Закона Республики Беларусь №133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [16] фактически стал частью единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [17].

В соответствии со ст. 20 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22 июля 2002 г. № 133-З [18] единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ) создается и ведется в целях:

реализации эффективной государственной политики в области управления недвижимым имуществом, налогообложения недвижимого имущества;

защиты государственных и частных интересов в правоотношениях, связанных с недвижимым имуществом;

государственного контроля за использованием и охраной недвижимого имущества;

информационного обеспечения инвесторов, других участников рынка недвижимого имущества, государственных органов, в том числе налоговых и статистических.

Ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется в соответствии со следующими принципами:

единообразие – ведение документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется по единым правилам на всей территории Республики Беларусь;

достоверность – информация единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним является достоверной, если судом не установлено иное;

публичность – сведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним являются открытыми, за исключением случаев, установленных настоящим Законом. Запись в регистрационной книге означает уведомление всех лиц о совершении регистрационного действия, за исключением случаев, когда законодательными актами Республики Беларусь предусмотрено обязательное письменное уведомление;

сопоставимость и совместимость – сведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны быть сопоставимы и совместимы со сведениями, содержащимися в других государственных регистрах, кадастрах, реестрах и иных информационных ресурсах.

ЕГРНИ делится на составные части — регистры (реестры). В зависимости от мес­та размещения ЕГРНИ подразделяется на центральные и локальные регистры (реест­ры).

Центральные регистры (реестры) размещены в республиканской организации по государственной регистрации ГУП «Национальное кадастровое агентство». Локаль­ные регистры (реестры) размещаются в территориальных организациях по государст­венной регистрации или их обособленных структурных подразделениях.

Структуру центральных регистров (реестров) ЕГРНИ образуют составные части:

центральные регистр недвижимого имущества и реестр характеристик недви­жимого имущества;

регистр объектов специального назначения (сведения о которых в случае их распространения могут нанести ущерб национальной безопасности, обороноспособности и жизненно важным интересам Республики Беларусь. Сведения о таких объектах содержатся в регистре объектов специального назначения. Указанный регистр формируется и ве­дется республиканской организацией по государственной регистрации);

регистр предприятий как имущественных комплексов;

реестр наименований улиц и дорог;

реестр адресов;

реестр классификаторов информации (систему классификации и

кодирования образуют около 40 клас­сификаторов и реестров ЕГРНИ);

реестр регистраторов;

реестр регистрационных округов;

реестр организаций по государственной регистрации.

Локальные регистры (реестры) ЕГРНИ состоят из трех частей: локальный регистр недвижимого имущества; локальный реестр характе­ристик недвижимого имущества; технологические реестры. Последние необходимы для работы прикладного программного обеспечения автоматизированных рабочих мест регистраторов.

К технологическим реестрам относятся: копии реестра наименований улиц и до­рог; реестра регистраторов; реестра организаций по государственной регистрации: Единого реестра административно-территориальных и территориальных единиц Рес­публики Беларусь; реестра классификаторов информации и др.

Локальный регистр недвижимого имущества состоит из следующих документов ЕГРНИ: регистрационные книги, кадастровые карты, журнал регистрации заявлений, ре­гистрационные дела, составляющие структуру локального регистра, предусмотрены Законом о регистрации. Земельно-кадастровые книги и кадастровые дела, а также реестровые книги и инвентарные дела, которые использовались до вступления ука­занного Закона в силу, документами ЕГРНИ не являются. В то же время при исполь­зовании выборочного метода первоначального формирования ЕГРНИ они в течение длительного времени будут использоваться, поскольку записи в них признаются юри­дически действительными. Поэтому до прекращения в них всех регистрационных записей эти документы также следует относить к документам ЕГРНИ вообще и ло­кальных регистров недвижимости в частности.

Локальный реестр характеристик недвижимого имущества включает в себя базу данных и инвентарные дела. База данных локального реестра характеристик содержит сведения о капиталь­ных строениях и изолированных помещениях. Инвентарные дела содержат докумен­ты, формируемые при технической инвентаризации.

 

Выводы:

  1. Ввиду универсальности и удобства кадастровой оценки, учитывающей массу факторов (например, развитость транспортной сети, экологическое состояние района оценки и т.д.), представляется целесообразным ее использование не только в процессе хозяйственного оборота земельных участков, но и других разновидностей недвижимого имущества (например, при установлении стартовой цены здания цеха, реализуемого с торгов).
  2. Без уверенности в достоверности данных государственного земельного кадастра невозможно говорить об организации сильного рынка недвижимости, ипотечного рынка, рынка услуг в данной сфере. Особую актуальность, в этой связи, имеет достоверность данных ЕГРНИ. Так, представляется необходимым в Законе «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» определить четкую грань между технической и нетехнической ошибками (например, в сведениях о квартире перепутано название улицы – это техническая ошибка, однако, основываясь на принципе достоверности ЕГРНИ, получается так, что правообладатель является владельцем квартиры на другой улице). Кроме этого, в Законе отсутствуют указания на то, кто вправе (обязан) предъявлять иски (заявления), связанные с устранением нетехнической ошибки, а так же процедуру устранения технической ошибки.

 

  1. – Проект Кодекса Республики Беларусь о земле [Электронный ресурс]. – 2007.

Режим доступа: http://www.pravo.by/kbdpz/text.asp?RN=2004044003. — Дата доступа 9.08.2007

 

  1. Конституция Республики Беларусь//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 1999. — N 1. — 1/0.

 

  1. Владыко, А. Эволюция на земле (о проекте нового Кодекса о Земле)/А. Владыко/«НГ». — 2007. – 14 марта. — № 57 (4472).

 

  1. Березовская, О.Л. Технология кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь/О.Л. Березовская, А.В. Павлышко, В.А. Соловьева. — Минск: ОО «Земельная реформа», 2004.- 84 с.

 

  1. О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности: Указ Президента Республики Беларусь, 07.02.2006 N 74// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2006. — N 24. — 1/7250.

 

  1. О некоторых вопросах передачи земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь, 07.05.2007 N 213//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2007. — N 118. — 1/8556.

 

  1. О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь, 28.01.2006 N 58//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2006. — N 20. — 1/7212.

 

  1. Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в ипотеку для получения банковского кредита: Указ Президента Республики Беларусь, 12.01.2007 N 20//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2007. — N 15. — 1/8259.

 

  1. О некоторых вопросах кадастровой оценки земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства: Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, 31.05.2007 N 31//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2007. — N 148. — 8/16626.

 

  1. Об утверждении методических указаний по кадастровой оценке земель сельхозпредприятий: Приказ Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь, 10.03.1997 N 13//Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр».

 

  1. Об утверждении нормативных актов, необходимых для реализации закона Республики Беларусь «Об административно-территориальном делении и порядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь»: Постановление Совета Министров Республики Беларусь, 05.08.1998 N 1238//Собрание декретов, указов Президента и постановлений Правительства Республики Беларусь. – 1998. — N 22. — ст. 597.

 

  1. Об административно-территориальном делении и порядке решения вопросов административно-территориального устройства Республики Беларусь: Закон Республики Беларусь, 05.05.1998 N 154-З//Ведомости Национального собрания Республики Беларусь. – 1998. — N 19. — ст. 214.

 

  1. О некоторых вопросах кадастровой оценки земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства: Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь, 31.05.2007 N 31//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2007. — N 148. — 8/16626.

 

  1. Об утверждении инструкции о порядке ведения регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра: Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, 14.04.2004 N 16//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2004. — N 78. — 8/10993.

 

  1. Об утверждении инструкции о порядке формирования реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра и выдачи информации из него: Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, 04.06.2004 N 27//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2004. — N 140. — 8/11390.

 

  1. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2002. — N 87. — 2/882.

 

  1. То же.

 

  1. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2002. — N 87. — 2/882.
Написать комментарий:

Ваш email не будет опубликован