Аннотация

В статье рассматриваются особенности договора купли-продажи коммерческой недвижимости, заключаемого посредством торгов. Статья представляет интерес для операторов рынка недвижимости, риэлторов, и всех тех, кто интересуется вопросами купли-продажи недвижимого имущества.

Заключение договора купли-продажи недвижимости на торгах довольно распространенная практика, а оборот недвижимости посредством торгов в Республике Беларусь – это несколько десятков миллиардов рублей ежегодно.

В то же время договор, заключаемый на торгах, имеет ряд особенностей, которые следует учитывать.    

Такие особенности относятся не столько к самому договору, сколько к торгам, однако условия, выставляемые продавцом и опосредованные аукционом или конкурсом, как правило, становятся существенными условиями договора купли-продажи коммерческой недвижимости.

Так, ст. 418 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) предусмотрено, что организатор и лицо, выигравшее торги, подписывают в день проведения торгов протокол об их результатах, который имеет силу договора. Соответственно, в нем должны быть указаны все существенные условия договора, являющегося предметом торгов. В противном случае протокол не будет считаться подписанным, а сами торги — состоявшимися.

В свою очередь существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия конкурса или аукциона по продаже недвижимого имущества, по нашему мнению, являются таким заявлением организатора торгов (продавца).

Так, согласно п. 4 Положения о проведении аукционов по продаже объектов республиканской собственности и права на заключение договора аренды нежилого помещения, утвержденного Постановлением Министерства по управлению государственным имуществом и приватизации Республики Беларусь от 27 октября 2000 г. № 19 (далее – Положение об аукционах), при продаже объекта приватизации республиканской собственности на аукционе с условиями от покупателя требуется выполнение каких-либо из следующих условий: сохранение назначения или профиля объекта на определенный срок; сохранение или создание новых рабочих мест; выполнение инвестиционных программ; сохранение исторического характера объекта, являющегося историко-культурной ценностью.

В соответствии с Положением о проведении конкурсов по продаже объектов республиканской собственности, утвержденным вышеупомянутым постановлением Мингосимущества (далее – Положение о конкурсах) победителем конкурса признается участник, предложение которого, по заключению комиссии по проведению конкурсов по продаже объектов республиканской собственности, наилучшим образом соответствует установленному определяющему (приоритетному) условию конкурса. При прочих равных условиях победителем конкурса признается участник, предложивший наивысшую цену [1].

Таким образом, исключительного перечня условий, которые могут быть предложены покупателю в ходе конкурса, Положение о конкурсах не предусматривает. Согласно п. 22 условия конкурса могут содержать требования, предполагающие: размер инвестиций, сроки и порядок их привлечения; предложения по эффективности использования объекта, изложенные в обосновании необходимости приобретения и намерений о дальнейшем использовании объекта; сохранение или создание новых рабочих мест в течение определенного периода времени; сохранение обязательств по производству конкретных видов продукции, товаров и услуг, сохранение профиля предприятия на определенный срок; проведение мероприятий по защите окружающей среды; финансирование и порядок использования объектов социальной сферы, входящих в имущественный комплекс предприятия, в течение определенного срока; другие условия по усмотрению продавца.

Согласно п. 1 ст. 520 ГК по договору купли- продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Указанным обязанностям продавца недвижимости корреспондируют обязанности покупателя принять данное имущество и уплатить его цену.

Предметом договора купли-продажи может быть не любое недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК Республики Беларусь, а лишь такое, которое не изъято из гражданского оборота. Не может быть, например, предметом договора купли — продажи недвижимости имущество, составляющее исключительную собственность государства [2].

Одной из особенностей договора купли-продажи коммерческой недвижимости на торгах является то, что он может быть признан недействительным автоматически, ввиду признания недействительными торгов, посредством которых он был заключен (ст. 419 ГК). Данное обстоятельство позволяет сделать вывод о необходимости установления связи между двумя юридическими фактами – протоколом о результатах торгов и итоговым договором, выражающейся в фиксации в договоре купли-продажи коммерческой недвижимости на торгах времени, места и формы проведения торгов, а также наименования организатора торгов, размера и количества шагов, номера и даты подписания протокола о результатах торгов.

Так, примерным договором купли-продажи здания, сооружения, объекта незавершенного строительства и неиспользуемого нежилого помещения республиканской собственности [3] предусмотрена необходимость ссылки  в нем на форму торгов, дату и место их проведения, а также на номер протокола о результатах торгов. Однако, поскольку данные правила не изданы Правительством Республики Беларусь (ст. 396 ГК Республики Беларусь), отступление от них возможно по соглашению сторон.

В качестве общего требования к договору купли-продажи недвижимости ГК Республики Беларусь устанавливает условие не о регистрации данного договора купли-продажи, а о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (ст. 522 ГК). Требование о регистрации самого договора купли-продажи недвижимого имущества установлено в ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. №133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации) [4]. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной [5].

Общие принципы государственной регистрации перехода правового титула на недвижимость, приобретенную на торгах, установлены Законом о госрегистрации. Однако акты, направленные на урегулирование процедурных вопросов такой регистрации, содержат некоторые уточнения.

Так, Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152 «Об утверждении перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан» [6] предусмотрено, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется либо на основании договора купли-продажи, либо на основании протокола аукциона, что ставит знак равенства между этими документами (п.п. 430, 463-465).

Аналогичные нормы содержит Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21 ноября 2007 г. № 1578 «Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. № 689» (п. 25) [7].

Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества обязуется принять от продавца такое имущество в порядке, установленном ст. 527 ГК Республики Беларусь, осуществить необходимые с его стороны действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, уплатить покупателю его цену.

По общему правилу, в случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель на основании ст. 445 ГК может Республики Беларусь вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель в соответствии со ст. 528 ГК Республики Беларусь не имеет.

Представляется, что при продаже недвижимости на торгах вышеперечисленные права покупателя (победителя торгов), за исключением права на отказ от договора, не подлежат применению. Данный вывод вытекает из самой природы торгов. Поскольку торги представляют собой конкурентный способ ценообразования (т.е. в формирование цены объекта зависит от всех участников торгов), применение этих норм будет являться нарушением прав и интересов участников торгов, не ставших сторонами договора купли-продажи, но непосредственно влиявших на ход торгов.

Продажа предприятия на торгах в Республике Беларусь также не является новшеством. Так, в соответствии с Законом Республики Беларусь от 19 января 1993 г. №2103-XII «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» одним из способов приватизации является продажа объектов государственной собственности на аукционе, по конкурсу [8].

На основании вышеуказанного Закона, а также Декрета Президента Республики Беларусь «О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь» [9] Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь было принято постановление от 18 июня 2008 г. № 51 «О порядке продажи на аукционе с условиями и (или) по конкурсу предприятия (предприятия как имущественного комплекса), имеющего до 100 рабочих мест, у которого задолженность по финансовым обязательствам равна активной части баланса или превышает ее, в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь» [10]. В соответствии с ним обязательными условиями договора купли-продажи предприятия должны быть: погашение задолженности предприятия перед государством и иными кредиторами; сохранение определенного числа рабочих мест на предприятии; обеспечение производственно-хозяйственной деятельности предприятия; выполнение других условий договора купли-продажи предприятия, выставляемые органом по приватизации.

После заключения договора, но до передачи предприятия покупателю, один из его участников (продавец и покупатель) должен направить кредитору письменное уведомление о заключении такого договора. При этом наличие или отсутствие согласия кредитора на перевод долга не обуславливает возможность исполнения заключенного договора продажи предприятия и перевод долга продавца на покупателя [11].

Представляется, что обязательным требованием к процедуре продажи предприятия с торгов должно являться приглашение всех кредиторов продаваемого предприятия к принятию участия в торгах. Данное правило будет способствовать не только своевременному информированию кредиторов (помимо того, что кредитор получит информацию о продаже предприятия, он также получит информацию о времени, месте, способе продажи), но и позволит кредитору, выигравшему торги, зачесть сумму долга в покупную цену предприятия (в случае покупки предприятия его кредитором).

 

 

  1. Об утверждении Положения о проведении аукционов по продаже объектов республиканской собственности  и права на заключение  договора аренды нежилого помещения и Положения о проведении конкурсов по продаже объектов республиканской собственности: постановление М-ва по управлению гос. имуществом и приватизации Респ. Беларусь,  27 окт. 2000 г., № 19: с изм. и доп.: текст по состоянию на 11 мая 2004 г. //  Нац. реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2000. – № 115. – 8/4443.
  2. Об объектах, находящихся только в собственности государства: Закон Респ. Беларусь от 5 мая 1998 г., № 156-З // Ведомости Нац. собрания Респ. Беларусь. – 1998. – № 19. – Ст. 216.
  3. Об утверждении форм договора купли-продажи объекта республиканской собственности (предприятия, структурного подразделения предприятия) в процессе приватизации при продаже на аукционе (по конкурсу) и договора купли-продажи здания, сооружения, объекта незавершенного строительства и неиспользуемого нежилого помещения республиканской собственности: постановление М-ва экономики Респ. Беларусь, М-ва по управлению гос. имуществом и приватизации Респ. Беларусь, М-ва финансов Респ. Беларусь, 19 июня 2001 г.,  № 99/3/67 // Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. –  – № 8. – 6380.
  4. О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Респ. Беларусь от 22 июля 2002 г., № 133-З: в ред. Закона Респ. Беларусь от 7 мая 2007г., № 212-З // Эталон-Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2007.
  5. «Если продавец здания не оспаривает права собственности покупателя на него, то требования покупателя о признании права собственности на здание, предъявленные к продавцу, не подлежат удовлетворению. Кроме того, в случае отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью такая сделка является ничтожной»: решение Хозяйств. суда Минской обл. от 22 янв. 2004г. // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. Центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2006.
  6. Об утверждении перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан: Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр».
  7. Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. № 689: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21 ноября 2007 г. № 1578// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр».
  8. О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь: Закон Респ. Беларусь, 19 янв.1993 г., № 2103-ХП // Ведомости Верховн. Совета Респ. Беларусь. – 1993. – № 7. – Ст. 41.
  9. О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь: Декрет Президента Респ. Беларусь, 20 мар. 1998 г., № 3 // Собр. декретов, указов Президента и постановлений Правительства Респ. Беларусь. – 1998. – № 9.
  10. О порядке продажи на аукционе с условиями и (или) по конкурсу предприятия (предприятия как имущественного комплекса), имеющего до 100 рабочих мест, у которого задолженность по финансовым обязательствам равна активной части баланса или превышает ее, в процессе приватизации имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь: постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 18 июня 2008 г. № 51// Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр».
  11. Масевич, М.Г.  Продажа предприятий / М.Г.Масевич, С.М.Чеучева //  Дело и право. 1996. – № 7. – С. 27
Написать комментарий:

Ваш email не будет опубликован