данная статья
опубликована в журнале
«Промышленно-торговое право». – 2008. – №2

Проблема квалификации культурно-бытовых строений как принадлежностей главной вещи имеет не только теоретическое значение, но и практический смысл. Так, опираясь на подзаконные акты, правообладателю может быть отказано в осуществлении всего комплекса правомочий собственника относительно его недвижимого имущества, например, в продаже гаража отдельно от жилого дома.

Легальное определение термина «культурно-бытовые строения» в законодательстве Республики Беларусь отсутствует, поэтому данное понятие достаточно условно и использоваться в настоящей статье будет как термин, обобщающий понятия «подсобные строения» [1], «надворные постройки» [2], «дворовые постройки» [3], «служебные строения» [4], «хозяйственные постройки» [5], «культурно-бытовые строения» [6] и «тому подобные строения» [7]. Кроме этого, данный термин имеет «высшую силу», так как используется кодексом Республики Беларусь о земле.

В ранее действующем Постановлении Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 4 июня 1993г. №5 «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом», говорилось, что различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.) являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником [8].

Постановлением Пленума Верховного суда Республики Беларусь от 26 марта 2003г. №2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения», вышеуказанное постановление было признано утратившим силу, а правила о культурно-бытовых строениях получили дальнейшее развитие в п. 21. В нем говориться, что подсобные строения жилого одноквартирного дома (сараи, гаражи, летние кухни и другие) являются принадлежностью жилого дома. При отчуждении жилого дома подсобные строения переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора не был обусловлен снос или перенос подсобных строений прежним собственником [9].

Утратившая силу инструкция «О порядке государственной регистрации жилого фонда в Республике Беларусь», утвержденная Приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 03.12.1999 N 176/119/379/262 «Об утверждении и введении в действие нормативных документов», выдерживает линию вышеупомянутых постановлений Пленума Верховного Суда РБ, и предусматривает, что «различные служебные строения и сооружения (сараи, летние кухни и другие строения) не могут быть зарегистрированы отдельно от жилого дома» (п.1.8.) [10].

В действующей Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной Постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39 дано определение термину служебное строение. Так, служебным строением признается капитальное строение (здание, сооружение), которое по отношению к основному строению имеет второстепенное значение на земельном участке и является принадлежностью основного строения. К числу служебных строений относятся сараи, бани, гаражи (индивидуального пользования), навесы и тому подобные строения [11].

В то же время, как Гражданским Кодексом Республики Беларусь (ст. 130) [12], так и Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» от 22.07.2002 № 133-З [13] такие объекты признаются самостоятельными объектами недвижимости, а подзаконными актами, регулирующими вопросы государственной регистрации недвижимости, запрет на регистрацию жилого дома только с подсобными строениями не установлен.

Кроме того, общегосударственным классификатором Республики Беларусь «Основные средства и нематериальные активы» (ОКРБ 020-2002) [14], временным республиканский классификатором основных средств и нормативных сроков их службы, утвержденным Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 21.11.2001 N 186 [15], и используемым в бухгалтерском учете, такие объекты недвижимости признаются самостоятельными.

Так, общегосударственным классификатором предусмотрено следующее: «…если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятель­ное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и др.) являются самостоятельными объектами» (раздел 3).

Так, согласно классификатору, к группе «Здания нежилые» относятся архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и др.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Передвижные домики производственного назначения (мастерские, котельные, кухни, АТС и др.) и установленное в них оборудование относится соответственно к машинам и оборудованию или другим группам основных средств.

К группе «Здания жилые» относятся здания, предназначенные для вневременного проживания. Группа включает в себя также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, такие как система отопления внутри здания, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитар­ного назначения, подъемники и лифты.

Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.

Проводка электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика, или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами, не являющимися строениями, — котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и т. п., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Они, как и ряд других специализированных инженерно-строительных сооружений, являются неотъемлемыми составными частями самих зданий.

К группе «Сооружения» относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

Например:

— нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;

— плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.;

— эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения;

— мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);

— автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, дорожное покрытие и элементы обустройства дороги (дорожные знаки и т. п.), другие относящиеся к дороге сооружения — ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, рвы;

— отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые в свою очередь включают в себя ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.

В состав железнодорожных путей станций, разъездов и обгонных пунктов входят все перечис­ленные выше элементы железнодорожного пути станционных и специальных путей каждой станции, разъезда или обгонного пункта.

В состав автомобильных дорог общего пользования включают отрезок дороги, находящийся в ведении (числящийся на балансе) одной дорожной организации, независимо от административной принадлежности территории, по которой она пролегает.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Распространенным аргументом против возможности самостоятельного оборота жилых домов и культурно-бытовых строений  является ссылка на якобы имеющиеся при этом нарушения земельного законодательства: земельный участок отведен для жилищного строительства, а не для строительства гаража, бани и пр. При анализе такой ситуации следует исходить из определения категории земель как совокупности земельных участков, пользование которыми осуществляется в пределах, определенных их целевым назначением. Согласно ст.64 кодекса Республики Беларусь о земле собственники и землепользователи земельных участков имеют право возводить жилые, культурно-бытовые и иные строения и сооружения [16].

В случае продажи собственником культурно-бытового строения с сохранением права собственности на жилой дом, судьба земельного участка, занятого проданным строением, определяется диспозитивной нормой ст.523 ГК РБ или условиями договора купли-продажи.

Кроме того, на практике имеют место случаи, когда, например, дом и гараж, принадлежащие одному собственнику, расположены на разных земельных участках.

Гражданско-правовой режим главной вещи и ее принадлежности предполагает, что главная вещь и принадлежность являются самостоятельными вещами и могут быть использованы независимо друг от друга (такой подход, например, распространен в российской практике) [17].

Немаловажным представляется и то, что, по сути, баня, гараж, сарай и т.д. не предназначены для обслуживания жилого дома (обслуживание главной вещи принадлежностью один из критериев, содержащихся в дефиниции ст. 135 ГК РБ). Такие постройки служат для удовлетворения потребительских нужд, проживающих в жилом доме, но не направлены на его обслуживание как, например, отопительная система.

Кроме этого, у культурно-бытовых строений и дома, во-первых, различное назначение, дом предназначен для проживания, гараж для хранения автомобиля, сарай для хранения иных вещей и т.д., во-вторых, принадлежность без главной вещи теряет всякое значение, здесь же такого не происходит. Вряд ли кто усомниться  в возможности использования гаража отдельно от дома.

Таким образом, ограничения хозяйственного оборота культурно-бытовых строений, допустимы, на наш взгляд, только при физической невозможности их использования.

 

  1. О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 04.06.1993 N 5//Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр».

 

  1. Общегосударственный классификатор Республики Беларусь «Основные средства и нематериальные активы» (ОКРБ 020-2002).

 

  1. Об утверждении положения о порядке проведения оценки не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач: Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 N 507//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2006. — N 61. — 5/22196.

 

  1. Об утверждении и введении в действие нормативных документов: Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 03.12.1999 N 176/119/379/262//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2000. — N 23. — 8/2532.

 

  1. О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 04.06.1993 N 5//Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр».

 

  1. О земле: Кодекс Республики Беларусь от 04.01.1999 N 226-З//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 1999. — N 2-3. — 2/1.

 

  1. Об утверждении инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений: Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2004. — N 174. — 8/11613.

 

  1. О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 04.06.1993 N 5//Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр».

 

  1. О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения: Постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 N 2// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2003. — N 41. — 6/360.

 

  • Об утверждении и введении в действие нормативных документов: Приказ Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства статистики и анализа Республики Беларусь от 03.12.1999 N 176/119/379/262//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2000. — N 23. — 8/2532.

 

  • Об утверждении инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений: Постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2004. — N 174. — 8/11613.

 

  • Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики Беларусь от 07.12.1998 N 218-З// Ведомости Национального Собрания Республики Беларусь. – 1999. — N 7-9. — ст. 101.

 

  • О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2002. — N 87. — 2/882.

 

  • Общегосударственный классификатор Республики Беларусь «Основные средства и нематериальные активы» (ОКРБ 020-2002).

 

  • Об утверждении временного республиканского классификатора основных средств и нормативных сроков их службы: Постановление Министерства экономики Республики Беларусь от 21.11.2001 N 186// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 2001. — N 114. — 8/7489.

 

  • О земле: Кодекс Республики Беларусь от 04.01.1999 N 226-З//Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. – 1999. — N 2-3. — 2/1.

 

  • Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой режим объектов в его составе/Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование». – 2002. — №1.